바젤 3 엔드게임

(도봉 박홍기 작가 강의 정리)

서울 아파트 매매 적체 9만 채 돌파 및 건설사 부도 행렬 분석

1. 바젤 3 엔드게임과 금융업 변화

• 바젤 3 엔드게임은 2025년부터 유럽에서 본격적으로 시행될 예정이며, 미국은 대형 은행을 중심으로 강력하게 규제하는 반면 중소형 은행에 대해서는 완화된 조치를 적용 중.
• 한국도 유사한 방향으로 갈 가능성이 높으며, 부동산 시장과 금융업의 성장 한계가 명확해지고 있음.
• 은행 대출 규제 완화 논의가 진행되지만, 실제 금융권에서는 이미 부동산 대출 및 가계 대출 성장이 끝난 상태로 판단.

2. 부동산 시장의 변화 및 한계

• 한국 부동산 시장은 성숙기에 접어들었으며, 추가적인 성장 여력이 제한적.
• 서울 아파트 매매 적체 물량이 9만 채를 돌파하면서 공급 과잉이 발생.
• 대출을 통해 부동산을 매입하는 패러다임이 더 이상 유효하지 않을 가능성이 커짐.

3. 부동산 금융의 종말?

• 부동산 대출을 통해 시장을 성장시키는 구조가 더 이상 지속 가능하지 않음.
• 은행들은 국내 시장보다 해외 시장(동남아, 중앙아시아 등)으로 대출 시장을 확대하려는 전략을 추진 중.
• 일본의 사례처럼, 국내 금융업이 지점 폐쇄 및 해외 확장을 본격적으로 추진할 가능성이 높음.

4. GTX(수도권 광역급행철도)와 부동산 시장

• 일본의 신간센(고속철) 사례처럼, GTX 개통 이후 초기에는 효과가 있을 수 있지만 장기적으로는 쇠퇴할 가능성이 높음.
• 특히 신도시의 고령화 문제가 부각되면서 GTX의 효과가 한정적일 수 있음.
• GTX 개통 후 10~20년 후에는 신도시의 인구 노령화로 인해 부동산 가치 하락 가능성이 존재.

5. 도심 재생의 문제점

• 도심 재생이 단순한 건축 사업이 아니라 소득 보존이 가능한 구조로 이루어져야 함.
• 단순한 재개발이 아니라 실질적인 경제적 가치 창출이 중요.
• 하지만 현재 한국에서는 소득이 증가하지 않는 단순한 재개발 프로젝트가 많으며, 이는 장기적으로 슬럼화 가능성이 큼.

6. 청약 및 부동산 투자에 대한 경고

• 현재 부동산 시장에서 정부가 청약 및 부동산 투기를 조장하는 듯한 정책을 펼치고 있음.
• 실거주 목적이 아닌 투기적 청약이 증가하면서 향후 가격 하락 리스크가 존재.
• 2020~2022년 청약자들이 현재 입주를 시작하면서 문제 발생.
• 건설사들은 자본금이 부족한 상태에서 부동산 투기 시장을 활용하여 수익을 극대화한 후, 부도를 내고 퇴출되는 경우가 증가.

7. 건설사 부도 및 건축 자재 시장 변화

• 최근 건설사들이 대규모 부도 행렬에 휩싸이고 있으며, 이는 건설 시장의 구조적 문제를 반영.
• 건설 자재비는 공급 과잉으로 인해 하락세를 보이고 있으며, 부동산 시장 위축과 함께 건설업계 위기도 심화.
• 향후 10년간 건설 자재 수요가 감소할 가능성이 높으며, 이에 따라 관련 산업도 큰 타격을 받을 전망.

8. 경매 시장 확대와 부동산 가격 전망

• 서울의 매매 물량이 10만 채를 돌파할 가능성이 있으며, 경매 시장이 활성화될 가능성이 큼.
• 경매 유예 제도가 진행되고 있지만, 근본적인 시장 회복 없이 버티기 전략만 지속될 경우 결국 대량 경매 물건이 시장에 나오게 될 것.
• 현재 한국 부동산 시장은 고점에서 하락 국면에 접어든 상태이며, 조정이 불가피함.

9. 향후 부동산 및 경제 전망

• 복합 용지(상업 및 주거 혼합 개발) 프로젝트에 대한 관심 증가.
• 단순한 아파트 공급이 아니라 경제적인 활동이 함께 이루어지는 공간이 핵심.
• 신도시보다는 기존 도심 내 재건축 및 복합 개발이 주요 트렌드가 될 가능성.

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결론

✅ 바젤 3 엔드게임으로 인해 금융업 및 부동산 대출 시장이 정체기에 접어듦.
✅ 서울 아파트 매매 적체 9만 채 돌파, 건설사 부도 증가 등으로 부동산 시장의 리스크 확대.
✅ GTX 및 도심 재생 프로젝트의 한계가 명확해지면서, 장기적인 부동산 가치 상승이 어려울 가능성.
✅ 경매 물량 증가 및 부동산 시장의 하락 가능성이 존재하며, 장기적으로 안정적인 투자 전략이 필요.
✅ 복합 용지 개발 및 경제 활동이 가능한 공간으로 부동산 트렌드가 변화할 가능성이 높음.

향후 투자 전략

📌 무분별한 청약 및 부동산 투기는 지양하고, 실거주 및 장기적인 가치를 고려한 투자 필요.
📌 단순한 부동산 투기보다는 경제적 활동이 포함된 지역(복합 용지) 개발에 주목.
📌 부동산 하락기에 접어든 만큼 경매 및 할인된 매물을 전략적으로 고려할 필요.
📌 한국 금융업이 해외로 확장하는 만큼 글로벌 투자 기회를 검토할 필요.